Hoe zit het met de juridische bekwaamheid van beschermde personen bij de verkoop en verhuur van vastgoed?
woensdag, 03 juni 2020 00:00

Tot voor kort bestonden er in België tal van beschermingsstatuten voor de meerderjarige die wegens ernstige gezondheidsproblemen niet in staat is om zijn belangen van vermogensrechtelijke of niet-vermogensrechtelijke aard zelf behoorlijk waar te nemen. Zo was er het voorlopig bewind, de verlengde minderjarigheid, de onbekwaamverklaring en bijstand door een gerechtelijk raadsman. Die verschillende statuten werden recent afgeschaft en vervangen door één enkel beschermingsstatuut via de Wet van 17 maart 2013.

Dankzij deze wet is er sinds 1 september 2014 nog maar één globale beschermingsstatus waarbij men vertrekt vanuit het principe dat kwetsbare personen (zoals verstandelijk gehandicapten, dementerenden, enz.) hun rechten zoveel mogelijk zelf moeten kunnen uitoefenen. 

  • Eén globaal statuut

De vroegere onbekwaamheidsstatuten (voorlopig bewind, gerechtelijk onbekwaam verklaarden, verlengde minderjarigheid, verkwisters) werden hervormd tot één eenheidsstatuut, waarbij voortaan de termen “beschermde persoon”, “bewind” en “bewindvoerder” worden gebruikt.

Het nieuwe systeem, dat gebaseerd is op het vroeger stelsel van voorlopig bewind, laat de vrederechter toe om een bescherming op maat uit te werken waarbij in de eerste plaats naar de mogelijkheden van de te beschermen persoon wordt gekeken.

  • Enkel voor meerderjarigen

Deze nieuwe regelgeving is enkel van toepassing op onbekwame meerderjarigen. Aan de regels inzake de onbekwaamheid van minderjarigen werd niet geraakt (zie hierboven).

De wet is van toepassing op meerderjarigen die wegens hun gezondheidstoestand geheel of gedeeltelijk, zij het tijdelijk, niet in staat zijn om hun belangen van vermogensrechtelijke of niet-vermogensrechtelijke aard zelf behoorlijk waar te nemen, of die zich bevinden in een toestand van verkwisting.

  • Figuur van vertrouwenspersoon opgewaardeerd

De wetgever hecht veel belang aan de sociale omgeving van de beschermde persoon, in het bijzonder aan de rol van de vertrouwenspersoon wiens functie sterk wordt opgewaardeerd.

  • Buitengerechtelijke bescherming

Er werd een buitengerechtelijke bescherming ingevoerd die voorrang krijgt op de rechterlijke bescherming. De bepalingen m.b.t. de buitengerechtelijke bescherming zijn uitsluitend van toepassing op daden van vertegenwoordiging die betrekking hebben op de goederen, niet op de persoon.

In de buitengerechtelijke bescherming wordt het beheer van de goederen geregeld op basis van een conventionele lastgeving aan een persoon naar keuze, welke moet geregistreerd worden in een centraal register van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN). 

Deze lastgeving wordt voor de vrederechter uitvoerbaar verklaard vanaf het moment dat de lastgever lijdt aan een gezondheidstoestand zoals boven omschreven.

  • Rechterlijke bescherming

In geval de vrederechter van mening is dat de buitengerechtelijke bescherming niet volstaat, wordt een rechterlijke bescherming toegepast. In dat geval wordt een bewindvoerder aangesteld, waarbij het systeem van bijstand voorrang krijgt op vertegenwoordiging. 

  • Bijstand (artikel 498/1 BW)

De vrederechter die de bijstand beveelt, bepaalt de nadere regels ervan. De vrederechter kan bepalen dat de bijstand bestaat in het door de bewindvoerder verlenen van een voorafgaande toestemming tot het verrichten van één welbepaalde handeling, van een categorie van welbepaalde handelingen of van handelingen die gericht zijn op een welbepaald doel. De vrederechter verduidelijkt in het laatste geval uitdrukkelijk de handelingen die verband houden met dit doel in zijn beschikking. De toestemming tot het verrichten van handelingen die gericht zijn op een welbepaald doel moet in ieder geval schriftelijk worden verleend.

Bij gebreke van aanwijzingen in de beschikking van de vrederechter, bestaat de bijstand uit de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming tot het verrichten van de handeling of, ingeval het een in artikel 499/7 BW bedoelde handeling betreft en er een geschrift wordt opgemaakt, in de medeondertekening van dit geschrift door de bewindvoerder. Dit betreft onder meer de aan- en verkoop van onroerend goed, een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst van meer dan negen jaar, alsook de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst.

  • Vertegenwoordiging (artikel 499/7 BW)

In het geval de vrederechter wil dat de bewindvoerder de beschermde persoon wel vertegenwoordigt en dat hij dus beslissingen in zijn plaats dient te nemen, dan moet hij dat uitdrukkelijk bepalen, met daarbij een duidelijk onderscheid tussen het bewind over de persoon van de beschermde meerderjarige en het bewind over diens goederen.

De vrederechter moet de bewindvoerder over de goederen bijzondere machtiging verlenen om onroerend goed aan te kopen of te verkopen, of een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst van meer dan negen jaar af te sluiten, of een handelshuurovereenkomst te hernieuwen.

  • Ten aanzien van derden

Iedere beslissing waarbij een beschermingsmaatregel wordt opgelegd, beëindigd of gewijzigd, wordt bij uittreksel in het Belgisch Staatsblad opgenomen. Ook volgt er na iedere beslissing een aantekening in het bevolkingsregister. Zowel de beschermde persoon zelf als iedere belanghebbende derde kan een uittreksel uit het bevolkingsregister opvragen met vermelding van de naam, het adres en de staat van bekwaamheid van een persoon.

De handelingen die een beschermd persoon verricht in strijd met zijn vastgestelde onbekwaamheid, zijn behept met een relatieve nietigheid, dit wil zeggen dat de nietigheid enkel kan worden ingeroepen door de beschermde persoon zelf of door zijn bewindvoerder.

Gelet op het relatief karakter van de nietigheid kan de handeling ook door de bewindvoerder worden bevestigd. In geval de nietigheid van een rechtshandeling wordt uitgesproken, is de beschermde persoon slechts gehouden tot terugbetaling van wat hem tot voordeel heeft gestrekt. De medecontractant is echter gehouden tot een integrale terugbetaling. 

  • Registratie 

Ingevolge een Koninklijk besluit van 31 augustus 2014 is de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) sinds 1 september verantwoordelijk voor het beheer van 2 nieuwe registers. Enerzijds het ‘Centraal register van lastgevingsovereenkomsten met het oog op het regelen van een buitengerechtelijke bescherming’ en anderzijds ‘het Centraal register van verklaringen betreffende de aanwijzing van een bewindvoerder of vertrouwenspersoon’. 

Deze beide registers werden opgericht naar aanleiding van de hervorming van het statuut van wilsonbekwame personen. 

Het ‘Centraal register van lastgevingsovereenkomsten’ bevat informatie over de bijzondere of algemene lastgeving die verleend wordt door een wilsbekwame meerderjarige of ontvoogde minderjarige waarvoor geen enkele beschermingsmaatregel werd getroffen en die bedoeld is om een buitengerechtelijke bescherming te regelen. 

Het ‘Centraal register van verklaringen’ omvat dan weer de verklaringen die werden afgelegd door personen voor wie nog geen rechterlijke beschermingsmaatregel geldt. Zo kan men ten overstaan van de vrederechter of een notaris zijn voorkeur uitspreken m.b.t. de aan te wijzen bewindvoerder of vertrouwenspersoon indien de vrederechter in de toekomst een rechterlijke beschermingsmaatregel zou bevelen.

De vrederechter is verplicht met deze verklaring rekening te houden en dient het bestaan ervan na te gaan vooraleer een rechterlijke beschermingsmaatregel te bevelen.

Alleen de notarissen, de vredegerechten, de procureurs des Konings (in functie van de uitoefening van hun ambt) en de personen die de verklaring hebben afgelegd of de lastgevers, kunnen de gegevens in de registers raadplegen. 

Waar kan de vastgoedmakelaar terugvinden of er een beschermingsmaatregel geldt?

De vastgoedmakelaar moet nagaan of er een beschermingsmaatregel geldt m.b.t. zijn opdrachtgever en de kandidaat-huurder. Elke beslissing houdende aanwijzing van een voorlopige bewindvoerder of wijziging van diens bevoegdheden wordt in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Hetzelfde geldt voor de beslissingen van opheffing of van vernietiging. De publicatie gebeurt door toedoen van de griffier van de vrederechter binnen een termijn van 15 dagen na de uitspraak.

De opzoeking in het Belgisch Staatsblad kan gebeuren op naam via de link http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_n.htm

Binnen diezelfde termijn wordt de beslissing door de griffier betekend aan de burgemeester van de woonplaats van de beschermde persoon. De beslissing wordt dan aangetekend in het bevolkingsregister. De burgemeester verstrekt een uittreksel uit het bevolkingsregister met vermelding van de naam, het adres en de staat van bekwaamheid van een persoon aan de persoon zelf of aan elke derde die een belang aantoont. 

(Bron: kennisbank CIB)

Laat een reactie achter

Zorg ervoor dat u de verplichte (*) velden invult waar dit is aangegeven. HTML code is niet toegestaan.