Opdat er toepassing zou zijn van de Pachtwet moet het onroerend goed hoofdzakelijk worden gebruikt voor een landbouwuitbating. Deze bestemming moet door de verpachter aanvaard worden. Het speelt geen enkele rol of men landbouwer is in hoofd- of in bijberoep.
'Onroerend' zijn gebouwen, gronden, stallen, serres, de bedrijfswoning…
Er is sprake van een 'landbouwbedrijf' wanneer een goed wordt uitgebaat met het oog op het voortbrengen van land- en tuinbouwproducten, die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop. De definitie van landbouwbedrijf moet ruim geïnterpreteerd worden zodat ook moderne teeltmethodes en activiteiten in land- en tuinbouw van de bescherming van de Pachtwet kunnen genieten (vb. professionele houderijen van exotische diersoorten).
Landbouw wordt gekenmerkt door haar grondgebonden karakter zoals bijvoorbeeld akkerbouw, veeteelt, tuinbouw… Er heerst verdeeldheid over de vraag of ook de substraatteelt of hydrocultuur als een ‘landbouwactiviteit’ moet beschouwd worden, gezien er in dergelijke gevallen geen letterlijke binding meer bestaat met de grond.
De pachtwetgeving is ook van toepassing:
- als een afzonderlijke huurovereenkomst wordt opgesteld voor het woonhuis dat hoort bij de landbouwuitbating;
- op de conventionele vestiging van een vruchtgebruik onder levenden (dus niet bij testament, noch bij het wettelijk vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot), en voor een bepaalde duur (dit vruchtgebruik moet uiteraard ook beantwoorden aan de voorwaarden die door de pachtwet worden opgelegd (bedrijfsmatige exploitatie, hoofdbestemming is landbouw…).
De pachtwetgeving is niet van toepassing:
- voor wie een grond huurt voor groentekweek voor eigen gebruik;
- bosbouw (gericht op houtwinning). Noteer dat de activiteit van boomkwekerijen (gericht op de verkoop van bomen, niet van hout), wel onder toepassing van de Pachtwet valt.
- industriële vetmesterijen en fokkerijen onafhankelijk van een landbouwbedrijf (artikel 2, 1° PW). Dit is van toepassing wanneer de dieren worden gekweekt met voeder dat betrokken wordt van derden en volledig buiten het bedrijf wordt aangevoerd, én er bovendien geen enkele andere landbouwactiviteit wordt verricht.
Deze uitzondering is bijvoorbeeld relevant voor paardenhouders. Wat betreft het houden van dieren, worden enkel als landbouwactiviteit beschouwd:
- het kweken of fokken van dieren bestemd voor menselijke consumptie,
- het fokken van trekpaarden.
De houder van sportpaarden oefent dus geen landbouwactiviteit uit. Worden gronden verhuurd aan een houder van sportpaarden, dan dient er een huurovereenkomst onder het gemeen huurrecht afgesloten te worden.
- op cultuurcontracten of seizoenpacht (verhuring voor minder dan 1 jaar), waarbij de eigenaar-exploitant zelf voorbereidingswerken uitvoert en de grond dan voor een bepaalde teelt (tegen betaling) afstaat aan een andere landbouwer (artikel 2, 2° PW);
- op vennootschapscontracten tussen de eigenaar en de uitbater/vruchtgebruiker, waarbij de eigenaar zich verbindt tot volgende inspanningen (artikel 2, 4° PW):
- een inbreng van ten minste de helft in het materieel,
- een inbreng van ten minste de helft in de veestapel,
- ten minste de helft bijdragen in nieuwe investeringen,
- een aanzienlijk aandeel dragen van de verliezen.
- Op landbouwvennootschappen opgericht voor minstens 27 jaar (artikel 2, 5° PW). De inbreng van de gronden en gebouwen door de eigenaar valt hier niet onder toepassing van de Pachtwet. We spreken in dit geval van een stille vennoot (de eigenaar) en een werkende vennoot (de uitbater).
- op de overeenkomsten met betrekking tot de fruitopbrengst van hoogstamboomgaarden (artikel 2, 6° PW). In principe valt de verhuring van hoogstamboomgaarden en laagstamboomgaarden onder de Pachtwet. Wanneer de overeenkomst enkel slaat op de fruitopbrengst en niet op het gebruik van de grond, is de Pachtwet niet van toepassing.
Opdat sprake zou zijn van een pachtovereenkomst is het essentieel dat er een pachtprijs wordt bedongen, ofwel in geld ofwel in natura.
Wanneer onroerende goederen worden verhuurd aan een vennootschap die de exploitatie van een land- of tuinbouwbedrijf tot doel heeft, dan is de pachtwet eveneens van toepassing. Een vennootschap kan dus pachter zijn. Wel is vereist dat de exploitatie gebeurt door de bestuurders van de vennootschap en niet alleen door haar aangestelden. Deze mogelijkheid bestaat voor alle vennootschapsvormen.
(Bron: Kennisbank CIB)