Wat zegt het Vlaams woninghuurdecreet over de intredende en uittredende plaatsbeschrijving?
dinsdag, 18 februari 2020 00:00

Volgens het Vlaams Woninghuurdecreet is het opmaken van een plaatsbeschrijving bij het begin van de woninghuurovereenkomst nog steeds verplicht. Nieuw is dat er voortaan ook een bindende regeling bestaat rond de uittredende plaatsbeschrijving. Wat zijn nu de regels bij de intredende en uittredende plaatsbeschrijving?

Intredende plaatsbeschrijving

Aan de regels omtrent de intredende plaatsbeschrijving is tegenover de oude Woninghuurwet quasi niet geraakt. Het opmaken van een plaatsbeschrijving bij het begin van de woninghuurovereenkomst is nog steeds een verplichting. Krachtens artikel 9, §1 van het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD) moet er steeds een intredende plaatsbeschrijving opgemaakt worden. Indien de partijen geen overeenstemming bereiken over de wijze waarop deze zal worden opgesteld, wijst de vrederechter een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt.

De plaatsbeschrijving wordt bij aanvang van de huurovereenkomst (= bij intrede) opgemaakt, gedurende de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken.

De intredende plaatsbeschrijving blijft voor de verhuurder een zeer belangrijk document, mede om huurschade te bewijzen. Bovendien rust er op de verhuurder een zware burgerrechtelijke sanctie, wanneer er geen intredende plaatsbeschrijving voorhanden is. In dat geval wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Weliswaar is er sprake van een vermoeden dat weerlegbaar is. Het tegenbewijs kan met alle middelen van recht geleverd worden, maar in de praktijk zal dit allerminst evident zijn.

Is er wel een intredende plaatsbeschrijving opgemaakt, conform de voorschriften van het Vlaams Woninghuurdecreet, dan moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het volgens de beschrijving in de plaatsbeschrijving heeft ontvangen. Daarbij wordt een uitzondering gemaakt op de teruggaveplicht voor hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd.  

Opmaak en inhoud

Het opstellen van een plaatsbeschrijving moet gebeuren op tegensprekelijke wijze en voor gezamenlijke rekening van huurder en verhuurder. De kosten voor de opmaak worden dus 50-50 verdeeld. De plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt alvorens het goed wordt betrokken of tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De vereiste van tegensprekelijkheid impliceert dat beide partijen aanwezig moeten zijn bij de opmaak van de plaatsbeschrijving, dan wel rechtsgeldig vertegenwoordigd moeten zijn.

De plaatsbeschrijving moet 'omstandig' zijn. Dat betekent dat ze een gedetailleerde en nauwkeurige beschrijving van alle gedeelten van het gehuurde goed moet bevatten. Een loutere opsomming van wat zich in de verschillende delen van het goed bevindt, zonder de staat ervan te beschrijven, volstaat niet. Als de plaatsbeschrijving niet omstandig is, dan is zij niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en wordt er meteen vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. De opmaak van een omstandige plaatsbeschrijving is dus in het belang van de verhuurder, met het oog op het bewijzen van eventuele huurschade.

Het dwingend karakter van de regelgeving betreffende de plaatsbeschrijving brengt met zich mee dat afwijkende clausules in de huurovereenkomst nietig zijn. Zo kan bijvoorbeeld niet op geldige wijze worden bedongen dat de plaatsbeschrijving niet op tegensprekelijke wijze moet gebeuren, of dat zij summier mag zijn.

Registratie

Artikel 9, §1 VWHD voorziet dat de plaatsbeschrijving verplicht moet worden gehecht aan het huurcontract en mee ter registratie moet worden aangeboden. De registratie van de plaatsbeschrijving zal, net zoals de woninghuurovereenkomst, kosteloos zijn, op voorwaarde dat:

  • de plaatsbeschrijving tegelijkertijd met het huurcontract wordt aangeboden ter registratie;
  • de plaatsbeschrijving later wordt aangeboden ter registratie, maar dat het origineel of een kopie van het kosteloos geregistreerde huurcontract bij de plaatsbeschrijving wordt gevoegd;
  • de plaatsbeschrijving later wordt aangeboden ter registratie, maar dat er een vermelding wordt aan toegevoegd door diegene die ze aanbiedt ter registratie waarin hij verklaart dat deze betrekking heeft op een reeds (bij toepassing van artikel 161,12° Wetboek Registratierechten) kosteloos geregistreerd huurcontract.

Tussentijdse plaatsbeschrijving

Als in het gehuurde goed belangrijke wijzigingen werden aangebracht, kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt: een zogenaamde tussentijdse plaatsbeschrijving. Ook voor dergelijk bijvoegsel geldt dus dat dit op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening wordt opgesteld en dat bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen de rechter een deskundige aanwijst.

Uittredende plaatsbeschrijving

Dat er voortaan ook een bindende regeling bestaat rond de uittredende plaatsbeschrijving is nieuw. Tot voor de inwerkingtreding van het Vlaams Huurdecreet kon men de huurder niet dwingen om zijn of haar medewerking te verlenen voor de opmaak van een uittredende plaatsbeschrijving, gelet op de afwezigheid van een uitdrukkelijke wettelijke regeling.  

Bij contracten afgesloten met ingang van 1 januari 2019 moet er, wanneer één van de partijen daarom verzoekt, op het einde van de huur een uittredende plaatsbeschrijving worden opgesteld. De uittredende plaatsbeschrijving moet op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening worden opgemaakt en dit uiterlijk op het moment van de teruggave en aanvaarding van de sleutels van de huurwoning.  

Verzoek

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een verzoek tot opmaak van een uittredende plaatsbeschrijving richten tot de tegenpartij. Door dit verzoek alleen al ontstaat de verplichting om een uittredende plaatsbeschrijving op te stellen. Er kan aangenomen worden dat dit verzoek niet noodzakelijk op het moment van de teruggave van het gehuurde goed gericht moet worden aan de andere partij, maar dat dit in principe al vroeger kan gebeuren. Het Vlaams Woninghuurdecreet legt geen specifieke vormvereisten op, dus in principe kan het verzoek op elke mogelijke wijze verzonden worden, al is het uiteraard wel nuttig voor de verzoekende partij om het bewijs hiervan te kunnen leveren. In die zin kan het nuttig zijn om te werken met een aangetekend schrijven (al dan niet met ontvangstbevestiging). In principe is het ook mogelijk dat het verzoek reeds vervat zit in de huurovereenkomst zelf. De tekst van artikel 39 van het Vlaams Woninghuurdecreet lijkt dit niet te verhinderen.

Vrederechter

Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan kan elke partij zich tot de vrederechter wenden. Daartoe moet een verzoekschrift worden ingediend voor het verstrijken van een termijn van één maand na de ontruiming van het goed. Vervolgens zal de vrederechter een deskundige aanduiden die de plaatsbeschrijving zal opstellen. Dit vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.

(Bron: kenninsbank CIB)

Laat een reactie achter

Zorg ervoor dat u de verplichte (*) velden invult waar dit is aangegeven. HTML code is niet toegestaan.